中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及產(chǎn)業(yè)鏈分析

    “長(zhǎng)租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”，“單身合租公寓”，是近幾年房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，是將業(yè)主房屋租賃過(guò)來(lái)，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，已單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士。現(xiàn)在“長(zhǎng)租公寓”這個(gè)概念已經(jīng)慢慢為大家接受。在傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)上，租客的租賃時(shí)間一般為一年。

    長(zhǎng)租公寓，是向特定人群提供長(zhǎng)期居住空間和居住服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，顧客以本地工作、生活人口為主。隨著資本的涌入，企業(yè)的看好和追逐，國(guó)民對(duì)生活品質(zhì)的追求等等因素的發(fā)酵，長(zhǎng)租公寓登上了歷史的舞臺(tái)。新的創(chuàng)意，新的品質(zhì)，新的社交方式等等開(kāi)始進(jìn)入尋常百姓家，開(kāi)啟了住宿業(yè)的變革。

    根據(jù)面向的人群，租住的方式，時(shí)間，提供的服務(wù)和質(zhì)量等等的不同，將長(zhǎng)租公寓按照月租金的多少劃分為不同等級(jí)。為便于比較，粗略的將公寓分為服務(wù)式公寓（一般月租金高于2倍當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均工資）和青年公寓（一般月租金低于2倍當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均工資）兩大類(lèi)。其中，青年公寓更加傾向于普通白領(lǐng)甚至藍(lán)領(lǐng)，服務(wù)式公寓更多的則是高端人群和涉外顧客。

    長(zhǎng)租公寓行業(yè)主要包含三大主體。一是服務(wù)提供商，主要包含裝修家電、維修保潔、生活服務(wù)、保險(xiǎn)及銀行等。二是公寓運(yùn)營(yíng)商，主要是長(zhǎng)租公寓企業(yè)。三是房產(chǎn)相關(guān)者，主要是開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、房產(chǎn)中介以及租客等。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈體系
 

資料來(lái)源：資料整理

    從屬性上來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的自身屬性（B2C）與傳統(tǒng)二房東（C2C）有明顯的差別。第一，公寓企業(yè)有較強(qiáng)的品牌力量，有較高的溢價(jià)能力，較好的降低房東和租客的違約率。第二，公寓企業(yè)在人才培養(yǎng)、再加工能力、房源維護(hù)、供應(yīng)鏈管理、系統(tǒng)管理上有較深入的理解和管控。第三，優(yōu)質(zhì)的公寓企業(yè)能有效周轉(zhuǎn)現(xiàn)金流，并在拿房上更為強(qiáng)烈，而傳統(tǒng)二房東為考慮項(xiàng)目收益，難以突破區(qū)域包租的方式，拿房上多考慮高額價(jià)差。第四，公寓企業(yè)未來(lái)能在租客社交，金融合作，本地服務(wù)商合作上有較大機(jī)會(huì)，在產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈體系上更加深入。隨著公寓企業(yè)的爆發(fā)和行業(yè)的火熱，越來(lái)越多的行業(yè)進(jìn)入者也和二房東之間發(fā)生了爭(zhēng)奪房源的激烈競(jìng)爭(zhēng)，未來(lái)隨著資本推動(dòng)、行業(yè)環(huán)境改善、供應(yīng)鏈體系成熟的條件下，公寓企業(yè)將逐漸占優(yōu)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在產(chǎn)業(yè)鏈縱向上，開(kāi)發(fā)商在已有物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)等基礎(chǔ)上有直接進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)的實(shí)力和動(dòng)力。橫向上，目前存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的長(zhǎng)租公寓企業(yè)和房產(chǎn)中介有逐漸整合的趨勢(shì)。

    博思數(shù)據(jù)發(fā)布的《2017-2022年中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)+長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展調(diào)查研究與投資規(guī)劃建議規(guī)劃咨詢(xún)報(bào)告》，國(guó)內(nèi)青年租房的市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)到近8000億元，每年新增的應(yīng)屆生租房規(guī)模達(dá)600億元。不過(guò)，相對(duì)于上億規(guī)模的全國(guó)租房市場(chǎng)市場(chǎng)，目前集中式公寓在整個(gè)租房市場(chǎng)中的占比極小。

    長(zhǎng)租公寓行業(yè)吸引了雷軍、閻焱、王石以及投資機(jī)構(gòu)，甚至包括連鎖酒店相繼涌入，資本力挺助推行業(yè)快速發(fā)展。長(zhǎng)租公寓有萬(wàn)億市場(chǎng)規(guī)模，人口紅利促成剛性需求,互聯(lián)網(wǎng)趨勢(shì)下長(zhǎng)租公寓更是被推到風(fēng)口之上。

    發(fā)達(dá)國(guó)家品牌長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)會(huì)超過(guò)50%的市場(chǎng)占有率，而我國(guó)目前還不到10%，發(fā)展空間巨大，行業(yè)將保持高速發(fā)展。但一線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市發(fā)展趨勢(shì)有所區(qū)別，一線(xiàn)城市由于2014-2015年發(fā)展超高速發(fā)展，企業(yè)運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。以上海為例，企業(yè)拿房成本上升，而受供給量快速增長(zhǎng)的影響，租金上漲速度趨緩，2016年企業(yè)發(fā)展速度回落。二線(xiàn)城市房源獲取容易，但客戶(hù)獲取大于一線(xiàn)城市，長(zhǎng)租公寓企業(yè)發(fā)展速度依然低于一線(xiàn)城市。