冰與火之歌：現(xiàn)房銷售雙位數(shù)增長(zhǎng)，期房市場(chǎng)仍在“深冬”

一、 概念概況：商品房銷售市場(chǎng)的構(gòu)成

商品房銷售市場(chǎng)是房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的最終環(huán)節(jié)，直接反映了終端需求的強(qiáng)弱和市場(chǎng)冷暖。

二、 行業(yè)特點(diǎn)

1. 強(qiáng)周期性：與宏觀經(jīng)濟(jì)、居民收入及信貸政策高度相關(guān)，波動(dòng)性顯著。

2. 政策敏感度高：限購(gòu)、限貸、利率等政策的微調(diào)會(huì)直接引發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)。

3. 地域差異巨大：一二線與三四線城市、核心區(qū)與遠(yuǎn)郊區(qū)的銷售表現(xiàn)天差地別。

4. 信心驅(qū)動(dòng)屬性：作為大宗交易，其成交高度依賴買賣雙方對(duì)未來的預(yù)期和信心。

三、 市場(chǎng)現(xiàn)狀：從數(shù)據(jù)看趨勢(shì)

據(jù)博思數(shù)據(jù)發(fā)布的《2025-2031年中國(guó)商品房行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研與投資趨勢(shì)前景分析報(bào)告》表明：2025年上半年我國(guó)商品房期房銷售面積累計(jì)值達(dá)29552.42萬(wàn)平方米，期末總額比上年累計(jì)下降10.6%。

1. 整體市場(chǎng)觸底回升，改善趨勢(shì)明確：

   • 商品房銷售面積累計(jì)增長(zhǎng)率從2024年7月的-18.6%，一路顯著收窄至2025年6月的-3.5%。這一超過15個(gè)百分點(diǎn)的巨大改善，清晰地表明市場(chǎng)已走出最低谷，正處于復(fù)蘇通道中。

     

   • 2025年上半年，增長(zhǎng)率在-2.8%至-5.1%的區(qū)間內(nèi)窄幅波動(dòng)，顯示復(fù)蘇基礎(chǔ)尚不牢固，但方向明確。

2. 現(xiàn)房與期房“冰火兩重天”，市場(chǎng)邏輯生變：

   • 現(xiàn)房銷售持續(xù)高增長(zhǎng)：累計(jì)增長(zhǎng)率始終保持在10%以上的雙位數(shù)正增長(zhǎng)，2025年3月一度達(dá)到14.3%。這凸顯了在當(dāng)前環(huán)境下，購(gòu)房者對(duì)“交付風(fēng)險(xiǎn)”的極度厭惡，愿意為“確定性”支付溢價(jià)。

     

   • 期房銷售深度承壓：盡管降幅從2024年7月的-28.6%收窄至2025年6月的-10.6%，但仍處于深度負(fù)增長(zhǎng)。這表明購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商的信用和期房的交付保障仍缺乏信心，這是當(dāng)前市場(chǎng)最核心的堵點(diǎn)。

3. 結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇是主旋律：

   • 此輪復(fù)蘇并非普漲，而是由核心城市、改善型需求主導(dǎo)。高能級(jí)城市、優(yōu)質(zhì)地段的現(xiàn)房和知名房企的標(biāo)桿項(xiàng)目去化速度明顯更快。

四、 未來趨勢(shì)展望

1. “現(xiàn)房時(shí)代”加速到來：現(xiàn)房銷售占比將趨勢(shì)性提升，倒逼開發(fā)商改變“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的期房預(yù)售模式。

2. 期房銷售模式面臨重塑：第三方資金監(jiān)管將更嚴(yán)格，可能出現(xiàn)“現(xiàn)房銷售”或“按工程進(jìn)度付款”等新模式，以重建市場(chǎng)信用。

3. 產(chǎn)品主義回歸：在市場(chǎng)從“賣方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“買方市場(chǎng)”后，產(chǎn)品的質(zhì)量、設(shè)計(jì)、綠色健康屬性將成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。

4. 數(shù)字化營(yíng)銷與渠道革新：線上售樓處、直播賣房、渠道深度整合將成為主流獲客手段。

五、 挑戰(zhàn)與機(jī)遇

挑戰(zhàn)：

• 期房信心修復(fù)漫長(zhǎng)：如何系統(tǒng)性解決“保交樓”問題，重建購(gòu)房者對(duì)期房的信任，是市場(chǎng)全面回暖的最大挑戰(zhàn)。

• 居民部門杠桿空間受限：居民資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)需要時(shí)間，購(gòu)買力的恢復(fù)是緩慢過程。

• 價(jià)格預(yù)期轉(zhuǎn)變：房?jī)r(jià)“只漲不跌”的預(yù)期被打破，投資屬性減弱，可能影響改善型需求的釋放節(jié)奏。

機(jī)遇：

• 政策環(huán)境持續(xù)友好：從中央到地方，支持合理住房需求的政策基調(diào)明確，仍有優(yōu)化空間。

• 改善型需求潛力巨大：對(duì)居住品質(zhì)提升的追求，是穿越周期的剛性需求，為做好產(chǎn)品的企業(yè)提供機(jī)遇。

• 行業(yè)出清后的新格局：優(yōu)質(zhì)房企將獲得更健康的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和更大的市場(chǎng)份額。

• 資產(chǎn)價(jià)值重估機(jī)會(huì)：對(duì)于有能力的購(gòu)房者和投資者而言，市場(chǎng)調(diào)整期可能出現(xiàn)性價(jià)比優(yōu)異的資產(chǎn)配置機(jī)會(huì)。

在這個(gè)過程中，博思數(shù)據(jù)將繼續(xù)關(guān)注行業(yè)動(dòng)態(tài)，為相關(guān)企業(yè)和投資者提供準(zhǔn)確、及時(shí)的市場(chǎng)分析和建議。

    《2025-2031年中國(guó)商品房行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研與投資趨勢(shì)前景分析報(bào)告》由權(quán)威行業(yè)研究機(jī)構(gòu)博思數(shù)據(jù)精心編制，全面剖析了中國(guó)商品房市場(chǎng)的行業(yè)現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)格局、市場(chǎng)趨勢(shì)及未來投資機(jī)會(huì)等多個(gè)維度。本報(bào)告旨在為投資者、企業(yè)決策者及行業(yè)分析師提供精準(zhǔn)的市場(chǎng)洞察和投資建議，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，全面掌握行業(yè)動(dòng)態(tài)。