2016-2020年中國老年公寓市場分析與投資前景研究報告

報告說明:
    博思數據發布的《2016-2020年中國老年公寓市場分析與投資前景研究報告》共十三章。報告介紹了老年公寓行業相關概述、中國老年公寓產業運行環境、分析了中國老年公寓行業的現狀、中國老年公寓行業競爭格局、對中國老年公寓行業做了重點企業經營狀況分析及中國老年公寓產業發展前景與投資預測。您若想對老年公寓產業有個系統的了解或者想投資老年公寓行業，本報告是您不可或缺的重要工具。
　　老年公寓（Apartment for the aged），是專供老年人集中居住，符合老年體能心態特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛生、文化娛樂、醫療保健服務體系，是綜合管理的住宅類型。
　　隨著社會發展，我國的家庭結構逐步走向小型化，老年人的住宅消費觀念也隨之發生變化，從基本的住宅消費逐步發展到提高住宅消費品質上來，老年人的需求呈現出多元化的特征。老年公寓市場上已經針對不同類型消費群體的高端老年公寓、親情社區型老年公寓、福養老機構、利性設計獨特的小戶型房等多種產品。
　　近年來，政策也大力扶持社會養老服務健康可持續發展。2015年4月14日，民政部和國家開發銀行聯合印發《關于開發性金融支持社會養老服務體系建設的實施意見》，決定進一步合作加大對社會養老服務體系建設的支持。2015年4月22日，發改委印發《關于進一步做好養老服務業發展有關工作的通知》，通知指出，要切實加大養老服務體系投入力度，積極支持社會資本進入，探索建立多元化投融資模式。
　　伴隨我國“未富先老”問題的日益凸顯，養老問題也變得愈發沉重。截止2014年，我國60歲及以上老年人口總人數已達到2.12億。從我國的人口結構來說，逐步進入老齡化的發展態勢將是老年公寓興起的內在動力。高比重的老年市場將成為不容忽視的潛在客戶群，從而帶動養老市場的發展。
　　在我國，由于主要還是實行家庭養老，老年人多和家庭其他成員住在一起，往往難以滿足老年人對住的特殊需求，有條件單獨居住的老人，其住房條件也不理想。但是隨著家庭養老功能的弱化和社會化養老的發展，以及老年人收入的增加，老年人對住宅的需求將會不斷提升。由此來看，未來老年公寓市場具有巨大的發展潛力。
第一章　老年公寓的基本簡述
　　1.1　養老地產相關介紹
　　　　1.1.1　養老地產的概念
　　　　1.1.2　養老地產的分類
　　1.2　老年公寓概念闡釋
　　　　1.2.1　老年公寓的定義
　　　　1.2.2　老年公寓的特點
　　　　1.2.3　相關概念的辨析
第二章　2013-2015年中國老年公寓發展的市場環境分析
　　2.1　宏觀經濟現狀分析
　　　　2.1.1　全球經濟發展形勢
　　　　2.1.2　中國經濟運行現狀
　　　　2.1.3　經濟發展趨勢分析
　　2.2　我國人口老齡化形勢
　　　　2.2.1　老齡化衡量標準
　　　　2.2.2　中國老齡化現狀
　　　　2.2.3　老齡化發展趨勢
　　　　2.2.4　老齡化的嚴峻性
　　2.3　我國養老產業逐漸崛起
　　　　2.3.1　養老產業市場化發展
　　　　2.3.2　養老產業市場規模
　　　　2.3.3　養老產業前景樂觀
第三章　2013-2015年中國老年公寓發展的政策環境分析
　　3.1　中國房地產市場政策形勢綜述
　　　　3.1.1　市場重要政策回顧
　　　　3.1.2　政策調控現狀分析
　　　　3.1.3　政策發展趨勢預判
　　3.2　老年公寓發展相關利好政策分析
　　　　3.2.1　規范養老機構設立與管理
　　　　3.2.2　大力推動養老服務業發展
　　　　3.2.3　出臺養老服務設施用地新政
　　　　3.2.4　養老設施建筑設計規范實施
　　3.3　養老機構領域投融資扶持政策分析
　　　　3.3.1　支持民資進入養老機構領域
　　　　3.3.2　鼓勵引導民資參與養老服務
　　　　3.3.3　金融扶持養老服務體系建設
　　　　3.3.4　加大養老服務體系投入力度
第四章　2013-2015年中國老年公寓市場總體狀況分析
　　4.1　中國老年公寓發展的必要性
　　　　4.1.1　符合老年人生活需求
　　　　4.1.2　刺激養老市場需求增長
　　　　4.1.3　解決老年人社會需求
　　4.2　中國老年公寓發展的可行性
　　　　4.2.1　中國城鎮化水平快速增長
　　　　4.2.2　城市“空巢老人”養老問題
　　　　4.2.3　中國老年人消費觀念的轉變
　　　　4.2.4　退休人員養老金不斷提高
　　4.3　中國老年公寓市場的發展現狀分析
　　　　4.3.1　市場需求狀況
　　　　4.3.2　市場供給狀況
　　　　4.3.3　主要發展模式
　　　　4.3.4　區域典型模式
　　4.4　中國老年公寓企業發展的主要影響因素
　　　　4.4.1　市場需求因素
　　　　4.4.2　區位因素
　　　　4.4.3　服務水平因素
　　　　4.4.4　價格因素
　　4.5　中國老年公寓發展中的主要問題
　　　　4.5.1　管理體制方面
　　　　4.5.2　政策法律方面
　　　　4.5.3　行業水平方面
　　　　4.5.4　規劃布局方面
　　4.6　中國老年公寓市場的發展建議
　　　　4.6.1　社會觀念方面
　　　　4.6.2　法律體系方面
　　　　4.6.3　行業標準方面
　　　　4.6.4　資金問題方面
　　　　4.6.5　服務質量方面
　　4.7　老年公寓企業的發展戰略建議
　　　　4.7.1　強化政府主導作用
　　　　4.7.2　加強空間布局建設
　　　　4.7.3　規范行業培訓標準
　　　　4.7.4　制定合理價格策略
第五章　2013-2015年中國老年公寓市場目標客戶特征分析
　　5.1　目標客戶需求特征
　　　　5.1.1　內在需求
　　　　5.1.2　外在需求
　　5.2　目標客戶的購買力消費特征
　　　　5.2.1　購買力
　　　　5.2.2　購買欲望
　　　　5.2.3　影響因素
　　5.3　目標客戶消費特征
　　　　5.3.1　性質特征
　　　　5.3.2　時限特征
　　　　5.3.3　行為特征
　　　　5.3.4　思想特征
　　　　5.3.5　質量特征
　　　　5.3.6　內在特征
　　5.4　目標客戶對居住環境的心理需求
　　　　5.4.1　親情需求
　　　　5.4.2　交際需求
　　　　5.4.3　精神文化需求
　　　　5.4.4　安定感需求
　　　　5.4.5　安全感需求
第六章　老年公寓項目的運作模式分析
　　6.1　老年公寓的運營模式分析
　　　　6.1.1　市場化模式
　　　　6.1.2　非營利模式
　　6.2　老年公寓的盈利模式分析
　　　　6.2.1　會員式盈利模式
　　　　6.2.2　逆抵押貸款購房模式
　　　　6.2.3　轉讓使用權模式
　　　　6.2.4　分散租賃式模式
　　　　6.2.5　利弊分析
　　6.3　老年公寓的經營模式分析
　　　　6.3.1　住宅建設與社區管理相結合模式
　　　　6.3.2　住宅建設與社區管理分離模式
　　　　6.3.3　后期物業管理模式分析
　　6.4　老年公寓的營銷模式分析
　　　　6.4.1　終身監護制營銷模式
　　　　6.4.2　購-銷-裝一站式營銷模式
　　　　6.4.3　特色服務，以舊換新營銷模式
　　　　6.4.4　房屋管家營銷模式
　　　　6.4.5　產權式酒店公寓
　　6.5　老年公寓運營模式應遵循的原則
　　　　6.5.1　目標市場定位
　　　　6.5.2　銷售方式
　　　　6.5.3　社區服務
第七章　老年公寓項目的規劃選址分析
　　7.1　老年公寓項目的整體規劃
　　　　7.1.1　服務對象和功能組成
　　　　7.1.2　規模確定
　　　　7.1.3　基地位置選擇
　　7.2　老年公寓項目規劃的特點
　　　　7.2.1　社區規劃
　　　　7.2.2　社區組成
　　　　7.2.3　綠化景觀
　　　　7.2.4　交通布局
　　7.3　老年公寓項目的選址特點
　　　　7.3.1　地勢地形
　　　　7.3.2　周邊環境
　　　　7.3.3　商業設施
　　　　7.3.4　公共設施
　　　　7.3.5　公共交通
　　　　7.3.6　場地要求
　　　　7.3.7　地塊規模
　　　　7.3.8　不宜偏僻
第八章　老年公寓項目的建筑設計分析
　　8.1　老年公寓建設的特點
　　　　8.1.1　在無障礙和人性化設計上
　　　　8.1.2　在居室空間建設上
　　　　8.1.3　在公共部位的建設上
　　　　8.1.4　在戶外環境的布局上
　　　　8.1.5　在智能化整體安排上
　　8.2　老人對高端養老公寓設計的需求
　　　　8.2.1　套內設施
　　　　8.2.2　建筑風格
　　　　8.2.3　周邊配套設施
　　　　8.2.4　總結概述
　　8.3　老年公寓的一般空間設計
　　　　8.3.1　老年居住環境問題
　　　　8.3.2　老年人對居住環境的特殊需求
　　　　8.3.3　老年公寓空間設計的特點
　　8.4　老年公寓的市場化設計
　　　　8.4.1　老年公寓的設計面臨挑戰
　　　　8.4.2　老年公寓的市場化設計概述
　　　　8.4.3　老年公寓市場化設計的原則
　　　　8.4.4　老年公寓市場化設計的方法
　　8.5　新型老年公寓的設計分析
　　　　8.5.1　多樣化的套型選擇
　　　　8.5.2　無障礙的建筑設計
　　　　8.5.3　完善的配套設施
　　　　8.5.4　需要注意的重點
　　8.6　現代養老公寓中的無障礙設計
　　　　8.6.1　老年人住宅總體設計思路
　　　　8.6.2　針對視力的無障礙設計
　　　　8.6.3　針對記憶力衰退的無障礙設計
　　　　8.6.4　針對反應能力差的無障礙設計
　　　　8.6.5　針對房屋平整性的無障礙設計
　　　　8.6.6　針對門窗的無障礙設計
　　8.7　老年公寓的房間設計
　　　　8.7.1　臥室和起居室
　　　　8.7.2　單元的入口
　　　　8.7.3　廚房
　　　　8.7.4　衛生間
　　　　8.7.5　陽臺
　　　　8.7.6　門與窗
第九章　國內老年公寓開發的典型案例分析
　　9.1　北京壽山福海老年公寓
　　　　9.1.1　基本概況
　　　　9.1.2　整體開發模式
　　　　9.1.3　經營狀況概述
　　　　9.1.4　項目特點簡析
　　9.2　上海親和源老年公寓
　　　　9.2.1　基本概況
　　　　9.2.2　建筑設計及配套
　　　　9.2.3　會員服務內容
　　　　9.2.4　項目特色分析
　　　　9.2.5　運營模式分析
　　　　9.2.6　經營瓶頸分析
　　9.3　北京太陽城老年國際公寓
　　　　9.3.1　基本概述
　　　　9.3.2　開發模式分析
　　　　9.3.3　產品組合分析
　　　　9.3.4　項目開發借鑒
　　　　9.3.5　項目特點簡述
　　　　9.3.6　發展經驗分析
　　9.4　典型項目對開發老年公寓項目的啟發
　　　　9.4.1　從老年公寓自身經營角度看
　　　　9.4.2　從住宅類產品開發的作用看
第十章　中國老年公寓市場的投資潛力分析
　　10.1　養老地產市場總體投資形勢
　　　　10.1.1　市場投資升溫
　　　　10.1.2　房企競逐市場
　　　　10.1.3　保險企業布局
　　　　10.1.4　外資進入市場
　　10.2　老年公寓項目投資特性
　　　　10.2.1　滿足個性需求
　　　　10.2.2　商業地產范疇
　　　　10.2.3　項目投資額大
　　　　10.2.4　資金回收期長
　　10.3　老年公寓投資機遇分析
　　　　10.3.1　集中養老趨勢
　　　　10.3.2　家庭因素影響
　　　　10.3.3　國家政策支持
　　　　10.3.4　市場亟待開發
　　10.4　老年公寓市場投資形勢
　　　　10.4.1　投資潛力巨大
　　　　10.4.2　具有剛性需求
　　　　10.4.3　成為投資熱點
　　　　10.4.4　私人投資青睞
　　　　10.4.5　外資醞釀進入
　　10.5　老年公寓BOT融資方式分析
　　　　10.5.1　模式構造
　　　　10.5.2　模式分析
　　　　10.5.3　優點分析
　　　　10.5.4　劣勢分析
第十一章　中國老年公寓市場的投資風險預警
　　11.1　我國養老地產市場投資風險
　　　　11.1.1　落地項目多定位高端
　　　　11.1.2　項目運營模式尚不成熟
　　　　11.1.3　部分項目潛藏“圈地”隱憂
　　　　11.1.4　房企進入養老地產的風險
　　11.2　老年公寓市場的投資風險分析
　　　　11.2.1　政策優惠無保障
　　　　11.2.2　新興市場不穩定
　　　　11.2.3　項目投資規模較大
　　　　11.2.4　后期物業管理要求高
　　　　11.2.5　投資回收期較長
　　11.3　民資發展老年公寓的優劣勢分析
　　　　11.3.1　優勢分析
　　　　11.3.2　劣勢分析
　　　　11.3.3　適用性分析
第十二章　老年公寓項目的投資開發建議
　　12.1　項目定位建議
　　　　12.1.1　市場價格必須合理
　　　　12.1.2　配套設施必須完善
　　　　12.1.3　租、售方式多元化
　　　　12.1.4　社區服務管理專業化
　　12.2　開發途徑建議
　　　　12.2.1　投資企業的選擇
　　　　12.2.2　宅基地歸并方式
　　　　12.2.3　BOT融資模式
　　　　12.2.4　引進優質運營管理主體
　　12.3　政府引導建議
　　　　12.3.1　制定計劃和目標
　　　　12.3.2　給予財政、政策支持
　　　　12.3.3　為開發商提供融資便利
　　　　12.3.4　鼓勵社會各界力量參與
第十三章　中國老年公寓市場的前景趨勢展望
　　13.1　中國養老地產市場前景趨勢展望
　　　　13.1.1　市場前景展望
　　　　13.1.2　市場需求預測
　　　　13.1.3　市場發展趨勢
　　13.2　中國老年公寓市場前景趨勢預測
　　　　13.2.1　未來前景廣闊
　　　　13.2.2　市場發展趨勢
　　　　13.2.3　產品發展方向
　　　　13.2.4　未來發展模式
附錄
附錄一：《中華人民共和國土地管理法》
附錄二：《中華人民共和國城市房地產管理法》
附錄三：《養老機構設立許可辦法》
附錄四：《養老機構管理辦法》
附錄五：《關于鼓勵和引導民間資本進入養老服務領域的實施意見》
附錄六：《關于開發性金融支持社會養老服務體系建設的實施意見》

圖表目錄
圖表　2013-2014年世界工業生產同比增長率
圖表　2011-2014年世界三大經濟體GDP環比增長率
圖表　2012-2014年世界及主要經濟體GDP同比增長率
圖表　2013-2014年三大經濟體零售額同比增長率
圖表　2013-2014年世界貿易量同比增長率
圖表　2013-2014年波羅的海干散貨運指數
圖表　2013-2014年世界、發達國家和發展中國家消費價格同比上漲率
圖表　2013-2014年美國、日本和歐元區失業率
圖表　2014年全球需求仍處于較低水平
圖表　2014年世界降息經濟體
圖表　2014年升息經濟體
圖表　2014年美國道瓊斯工業指數走勢
圖表　2014年新興市場股指走勢
圖表　2014年美元指數及美元兌歐元和日元走勢
圖表　2014年美元兌盧布走勢
圖表　2014年每單位外幣兌美元走勢
圖表　2011-2014年國際市場初級產品價格名義指數走勢（2010＝100）
圖表　2013-2014年國內生產總值增長速度（累計同比）
圖表　2005-2014年全國糧食產量
圖表　2013-2014年規模以上工業增加值增速（月度同比）
圖表　2013-2014年固定資產投資（不含農戶）名義增速（累計同比）
圖表　2013-2014年社會消費品零售總額名義增速（月度同比）
圖表　2013-2014年居民消費價格上漲情況（月度同比）
圖表　2013-2014年工業生產者出廠價格漲跌情況（月度同比）
圖表　2014年年末人口數及其構成
圖表　2014-2015年國內生產總值增長速度（累計同比）
圖表　2014-2015年規模以上工業增加值增速（月度同比）
圖表　2014-2015年固定資產投資（不含農戶）名義增速（累計同比）
圖表　2014-2015年社會消費品零售總額名義增速（月度同比）
圖表　2014-2015年居民消費價格上漲情況（月度同比）
圖表　2014-2015年工業生產者出廠價格漲跌情況（月度同比）
圖表　“國五條”（國辦發〔2013〕17號）細則主要內容
圖表　三中全會決定中關于深化戶籍、土地、金融等要素改革的內容
圖表　公布細則及房價控制目標的省市
圖表　2013年下半年各城市政策分化時間表
圖表　《意見》（國辦發〔2013〕67號）中涉及房地產行業主要內容
圖表　不動產統一登記的工作時間表
圖表　2014年中央重要文件、會議主要內容
圖表　2014年放松限購城市時間表
圖表　“央五條”主要內容
圖表　“930”新政主要內容
圖表　各地信貸政策調整主要內容
圖表　金融機構人民幣存貸款基準利率調整表
圖表　1998年房改至2014年以來五年期金融機構存貸款利率及住房公積金貸款利率走勢
圖表　《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》主要內容
圖表　2014年以來主要省市公積金政策調整
圖表　2014年以來主要省市財稅政策調整
圖表　2011-2014年保障性安居工程建設計劃及實際完成情況
圖表　2014年支持棚戶區改造的主要金融政策
圖表　《關于調整城市規模劃分標準的通知》城市規模劃分標準
圖表　2014年不動產統一登記工作加速推進
圖表　我國城鎮化水平變化
圖表　城市（鎮）數量和規模變化情況
圖表　城市基礎設施和服務設施變化情況
圖表　1999-2030年中國離退休人員退休金總額
圖表　北京壽山福海老年公寓整體開發模式
圖表　北京太陽城老年國際公寓整體開發模式
圖表　北京太陽城老年國際公寓產品組合分析
圖表　北京太陽城老年國際公寓項目的開發順序

    本研究報告數據主要采用國家統計數據，海關總署，問卷調查數據，商務部采集數據等數據庫。其中宏觀經濟數據主要來自國家統計局，部分行業統計數據主要來自 國家統計局及市場調研數據，企業數據主要來自于國統計局規模企業統計數據庫及證券交易所等，價格數據主要來自于各類市場監測數據庫。